From West New(旧ビルメン案内所)

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本当に楽?ビルメン業務の実態

投稿日:2015年10月15日 更新日:

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目次

ビルメン(ビルメンテナンス)業務についてどういう印象を持っていますか?
とにかく楽という印象が多いのではないでしょうか。しかし、この印象は正しくもあり正しくなくもあります。

昔は楽な現場が多かったみたいですね。今は楽ではない現場も増えているようです。ビルメンが楽なんていうのは嘘だという声を他のサイトで見たことがありますが、多分配属された現場が楽ではなかったのでしょう。昔より減ったにせよまだまだ楽な現場はあります。

よく言われることですが「ビルメンは現場しだい」です。また、それに追記するなら「ビルメンは会社しだい」でもあります。

また、営業職で病んでからビルメンになって天国だと感じたという意見は結構聞きます。営業職で毎日売上について部長や課長から詰められたりするような会社からすれば、そう感じるかもしれません。月の営業ノルマといった数字に追われるわけではありませんので気は楽な方な職種に入ります。

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リアルなビルメンの一日はこちらがの記事が参考になります。
数ある毎日の中の一日だけを切り取ったものであり、この記事の例が毎日続くわけではありませんが、こんな物件もあるんだなという参考になります。
とあるビルメンの一日 一人現場のオフィスビル編①
とあるビルメンの一日 ショッピングモール編

全てのビルメンが楽な現場に配属されることを望んでいるわけではありません。勉強になるからという理由で、進んで大規模商業施設で勤務している人もいました。その言葉通り、その人は商業施設で次々に起こる設備対応をこなしていき、大手系列系ビルメンテナンスに転職しました。

ただ、多くの人は楽な現場を望んでいるのではないかと思います。以下の記述は、ネットで拾ったビルメンまったり現場の基準ですが、いろんな人の声の集大成であってこれが全部当てはまる天国現場は無いと思います。(ホントにあったら楽すぎて凄い。楽園の様なビルメン現場と言えます。)

一つ一つの基準について、コメントを入れて解説していこうと思います。★印は各判断基準への共感度です。(5つ星満点)

ビルメンで配属された物件の激務度・ハズレ度を見分ける基準?

病院、ホテル、百貨店(=ビルメン三大重労働)である

共感度:★★★
これは結構メジャーな判定基準ですね。どれも甲乙つけがたいほど、毎日忙しいと思います。ただ、対応力という名の実力は付くと思います。いつか資格をそろえて転職してオフィスビルに配属された際には、こんな楽な現場があったのかと感じれると思います。

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管理責任者資格の必要な冷凍機(夜間蓄冷熱含む)・ボイラー・コージェネ設備がある

共感度:★★
なぜこれらの機械があると激務度が上がるのかわかりませんが、一般的に大型の冷凍機が入っていたり、ボイラーやコージェネが入っていたりすると物件規模がそれなりに大きいことを意味します。物件規模が大きいとどこかしらでそれなりにトラブルが頻発するということやこれらの大型機械の一次対応は非常にやりにくい(専門知識が問われ、下手に触ると故障を招く恐れがある為)という観点からはできれば避けたい現場だという気持ちはわかります。

超高層、高層、大規模

共感度:★★
高層建物や大規模建物は、どこかしらでそれなりにトラブルが頻発します。物件にはそれなりの人員が配備されていますが、大きなトラブルや小さくてもトラブルが重なった時には猫の手を借りたいほど忙しいです。

築年数が古いというのも、漏水・漏電・壁の爆裂破損等といった老朽化した建物につきもののトラブルが満載です。

1つの現場に複数の会社が常駐している

共感度:★★★★★
一つの現場には、設備、清掃、警備会社が常駐しているのが通常ですので、文字通り複数会社がいることは通常のことですが、もし、ビルメンメンテナンス会社が複数常駐する形式であるなら結構ハズレ現場の要因はあると言えます。

ビルメンテナンス会社が設備スタッフとして入り、横並びに清掃会社、警備会社がおり、それらへの発注者としてビルマネジメント会社が統括として入っているのであれば、ビルメンテナンス会社としては非常に気を使います。自分たちの仕事の発注権限つまりは生殺与奪の権限を握っている人たちと常に同じ空間にいるのは気が休まる間が無く嫌なものです。さらにPM会社やオーナー会社のスタッフまでいたらなおさら避けたいですね。精神的に疲れるよりも、体力的に疲れた方がまだましです。私ならすぐにそこから抜け出す方法を考えるかもしれません。

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消防点検(法定)、汚水・受水槽清掃等、専門業者がやるべき仕事を自分たちで実施している

共感度:★★★
本来であれば専門会社に発注すべき業務を、自分たちでこなして利益をさらに確保しようとするときに用いられる手法です。私の知っているとことでは、空気環境測定を自前でやって増益をはかっていました。これらをやることで多少給与に反映されているのが実感できるのであれば、そんなに悪い環境だとは思えません。消防設備点検や受水槽清掃などは何回かこなしていれば慣れてきて、楽にできそうですしね。汚水槽清掃は慣れてもやりたくありませんが。

新規受注、立ち上げ現場(新築も含まれる)

共感度:★★★
新規契約現場は、やることがいっぱいある上に何をしていいか、何がルーティーンのことなのかがわかりません。他の現場でやってきたことが、その現場では通用しなかったり認められていなかったりすることがあります。どたばたしがちですので激務と言えば激務でしょう。逆に、自分たちで業務のレールを作れるのが楽しいと理由でそういうのが好きな人もいると思います。私はあまり好きではありませんが。

人の入替わりが多い、人間関係が良くない、無意味な慣習を残っている

共感度:★★★★★
ビルメンテナンス業界に限らず、人の入れ替わりが激しい現場や事務所はハズレです。何か長年勤務する気にならない要因があるのです。人間関係が変であればなおさらですね。体力的にきついのはまだ耐えれますが、人間関係が変なのは耐えにくいものです。無意味な慣習を続けているのも、業務改善をしにくい風通しの悪さを表していますのでハズレ現場度は高いです。

監視室が無人になる現場(緊急対応不能、無理な契約、人不足が関係)

共感度:★★★★★
オーナーやPMがビルメンテナンスに発注する管理費をケチった場合人手不足となり、監視室が留守になりがちな現場ができます。そういった場合、ビルメンの手が回っておらず、トラブル対応が遅いなどのクレームの元になります。原因は無理な契約にあるのですが、クレームはビルメン側に来ます。

また、人手不足の現場では作業が一人作業になりがちですが一人で脚立作業をしたり、ポンプ等の回転物の点検をするのは危険です。激務なうえに危険であればハズレ現場度は高いです。

ビル管理業務の他にマンション管理業務も実施(会社としてマンション管理業務がある場合も含む)

共感度:★★★★
マンションの住民はとっても我儘な方が多いです。住民の皆さんの要望を聞いていると、あちらを立てればこちらが立たずという板挟みにあうことも多々ある上に、結構無茶な要望が多かったりします。

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また、マンションには管理組合という住民で組織された組合があり、それらの運営補助のような業務もこなすのですが、まあまとまりませんし無茶を言われるのでストレスが溜まる業務です。

警備・清掃の業務も兼任させられる時間帯がある

共感度:★★★
ビルメンとして設備管理の技能が身に付くならまだしも、他の業界の業務までさせられてはたまりません。これらもオーナーやPMが発注金額をケチった無茶な契約の賜物ですのでハズレ現場です。

築年数が30年以上の物件

共感度:★★
トラブルは多いですが、結構対応力は学べます。新築の現場の5倍くらいの勉強になります。

棚に書類がズラリと揃えられている

共感度:★
私は、棚に書類が無い方がハズレ現場だと思っています。昔に比べて官公庁に提出する書類や自主的に作成する書類は増えていると聞きます。事務作業が増えるかもしれませんが、作らなければいけない書類は作っておいた方が無難です。まれにきちんとしていない現場では本来あるべき書類を作っていなかったり、官公庁へ出した書類の控えが無かったりします。既に現場にいない人たちの責任かもしれませんが、オーナー・PMからのお叱りを受けるのは現在現場にいる人達ですから必要な書類があるにこしたことはありません。というわけで、この基準にはあまり共感できないですね。

工具・予備品などが、離れた保管所に点在している

共感度:★★
あまり気にならないポイントです。逆に脚立などは一か所に集められている方が大変だったりします。工具を取りに行く手間くらい、他のマイナスポイントに比べれば可愛いものです。

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20~30代前半までのビルメンが多い

共感度:★
あまり激務度とは関係ない気がします。例えば大型商業施設などで、一日にこなす作業量が多く、体力のある若手でないと務まらないという理由で20~30代前半のスタッフが多いのであれば、激務度は高いと言えるかもしれません。しかし、現場のスタッフにはある程度若手もいた方がいいと思います。若手は素直ですから。逆に高齢ビルメンだけで固められた現場の雰囲気・人間関係は微妙です。自分の知っている現場では、協調性が欠けている人が複数人いたり、自分のやってきた仕事論にこだわったりする人がいて、今一つ円滑に現場が回っていない印象がありました。

社歴の浅い同僚が多い

共感度:★★★★★
入社間もない同僚が何人もいるというのは、その現場やその会社の離職率が高い為常に補充しているということですから、激務度やブラック度の判定になります。あまり長くいるべき現場ではないでしょう。

改修工事中または予定がある

共感度:★
改修工事自体をビルメンがやるわけではないので直接的には関係が無いですが、工事の工程の把握、施工内容の把握、業者の出入間の管理はビルメンの仕事です。また、業者が工事でしくじったりした時のトラブル対応はビルメンが動かなければならないので、間接的に影響を受けます。改修工事はどの施設でもやるものなので、改修工事をやることがそのまま激務度にはつながらないでしょう。

責任者が管理職である

共感度:★
よく意味がわからない基準です。責任者は管理職であるはずですが、管理職ではない責任者などいるのでしょうか。もしかしたら、責任者にされていながら管理職ではなく、一作業者となっている状態のことかもしれません。それならば、激務度というよりもブラック度が高いです。責任者でありながら、指示権限が無いとか、進捗管理ができないというのであれば問題です。責任と権限は一致されているべきです。

責任者が辞めた

共感度:★★★★
よくない兆候です。現場で一番情報が集まっており、物事を把握している人が逃げたということは、発覚したら取りつくろい様の無いようなことが発生してしまっているとか、オーナー・PMからの無茶な要求や責任かぶせが多すぎる等の理由が考えられます。私だったら、その現場から抜ける方法を考えます。

オーナー側の社員と同じ部屋で勤務する

共感度:★★★★★
結構これはきついです。自分たちへの仕事の発注権限、すなわち生殺与奪の権限を持っている人達と一緒の事務所で働くのは結構精神的にきついものがあります。常にピリッとしているので息が詰まります。

投資ファンド物件である

共感度:★★★★
投資ファンドすなわち不動産投資信託が物件所有者である物件、いわゆるリート(REIT)物件はとにかく法令順守意識が高いです。また、安全な物件にする為の意識も高く、例えばその投資ファンドが保有するビルのエレベーターかご内照明が一か所落下したりすると、すぐさま全物件のエレベーターの一斉調査のオーダーが出されたりします。新聞やテレビでニュースになるような耐震偽装問題があればやはり全物件一斉調査のオーダーがきます。しかも即日回答を求めらるのが普通です。

実際調査するのは現場のビルメンなので、安全に必要なこととはわかりつつも「きついなぁ」という思いで対応します。

全物件一斉調査のみならず、AM・PMから要求される書類作成が多いのがリート物件の特徴です。リート物件は激務度が高いと言えます。

オーナー側の社員も作業服を着ている

共感度:★★★
最初なぜこれが激務度の基準になるかはわかりませんでしたが、オーナー側職員がビルメンの作業現場まで来て、細かいところまで指示を出すから激務度が高いということでしょう。確かに、オーナー側職員にねじの締め具合まで見られていたらやりにくいですね。

ビルメンが鍵の管理や貸し出し対応をする

共感度:★★★★
鍵管理や貸し出しは警備の仕事です。これをビルメンがしているということは、警備業務をさせられているということです。最初から契約書や仕様書に盛り込まれていればまだわかりますが、なし崩し的にオーナーから言われてさせられているのであればよくない現場です。鍵はなくすと大問題になるので、鍵管理や鍵貸し出しには非常に気を使いますし、重い責任が伴います。ビルメンが鍵の管理をしているのであれば激務度は高いです。

休憩室の水回りやゴミ箱周辺が汚れている

共感度:★
心地よい現場ではないですが、激務度が高いわけではありません。どの職場にもあるようなことです。

冷蔵庫に飲みかけのペットボトルがたくさん入っている

共感度:★
これも同様です。男がほとんどの職場ではよくあることです。ビルメンの現場に限りません。飲みかけのペットボトルは「これ誰のですか~」と呼びかけて、冷蔵庫をスッキリ使うような意識を徐々に共有していくように改善できるのではないかと思いますし。ということで、共感度は低いです。

築年数は浅いが図面がボロボロになっている

共感度:★★★
築年数の割に図面がボロボロということは、図面を引っ張り出すような建築トラブル、設備トラブルが多いということです。経年劣化が進んでいないのにこういったトラブルが多発するということは、施工不良か設計不良が考えられますが、元施工の会社にこういった不良の改善を要望し、実際協議が進んで対応してもらうようになるには日数がかかりますが、その協議が決着するまではビルメンの対応になりますので、激務度の判定になると言えます。

使い込まれた道具や手作りの道具が多く見られる

共感度:★★
どの現場の工具も一年もすれば使いこまれますので、工具が使い込まれているから激務度が高いとは言い難いとは思いますが、手作り工具が多いというのは“おや?”と思います。工具を手作りせざるを得ないというのは、現場に工具を買う予算が無いことを意味しています。手作り工具の有用性なんて知れていますし、手作り工具で対応できないトラブルが発生した時が悲惨です。必要な備品が買えない現場はブラック度が高いと言えます。

現場に入って日が浅いのに、1人になる時間帯がある

共感度:★★
これは人によっては捉え方が違うと思います。一人だからどうしようと思う人もいれば、一人だから気兼ねなくできると思う人もいます。緊急連絡体制が確立されていて、緊急対応手順書が作り込まれている現場であれば、たいていのトラブルには対応できますし、大きなトラブルの際には応援を依頼することもできます。1人になる時間帯があるだけでは激務度が高いとは言えないと思います。

一人で脚立作業をしなければならない、二連梯子だと超危険

共感度:★★★★★
脚立を登る作業を一人で行うのは危険です。連梯子は高いですからをそれを一人でやるなんてブラック現場もいいとこです。

社内で 特 殊 とされている現場

共感度:★★★
例えば、系列系ビルメンでオフィスビルの受注率が95%以上なのに、5%だけスーパーを受注しているとかそういうことでしょう。オフィスビルとスーパーでは激務度が全然違います。その5%のスーパーは社内ではハズレ現場扱いされていると思います。逆に、商業施設ばかり受注している会社で5%のオフィスビル受注があればそれはそれで特殊ですが激務度が低い特殊現場ということになりますので、必ずしも社内で特殊現場だからといって激務度が高いわけではありません。

倉庫に修理材料が多い(使っていない物も含む)

共感度:★★
修理材料が多いだけでは激務度の判定は難しいですね。修理材料が多いということは、多くの種類の作業をこなさなければならない現場だということが想定されます。毎日毎日同じ作業をするよりも、ある程度作業の種類が多いほうがいいという人もいます。本当にブラックなのは、在庫切れが多い現場ですね。修理材料の在庫切れがあると激務どころの話ではなく、現場にある材料でビルメン同士で何とか知恵を出し合って代替としての対応をしなければならないので対応が大変です。

オーナー側の人は常駐していないが、関係者の出入りが多い

共感度:★★★
オーナ社員との同じスペースでの常駐は非常に神経をすり減らすものです。それが無いというのはいいことなのですが、関係者の出入りが多いのはあまり歓迎できることではありません。この場合の関係者は、オーナー側と契約しているPM(プロパティマネジメント)業務の人だったりビルマネジメント業務の社員だったりするのですが、彼らの多くは物件訪問時にたいてい頼みごとや宿題を依頼してきます。

あるテナントの分電盤の電源容量を増設したいが、幹線に余裕があるか容量調査して欲しいだとか、昨年度官公庁に出した書類とその提出根拠法令、提出した結果指導を受けたかどうか、次回提出年度をまとめた表を作って欲しいだとかです。こういった頼みごとや宿題を依頼してくる人達が多いというのは日常業務以外の仕事が多いということを意味していますので、激務度はやや高めです。

見慣れない、高価とみられる測定器が備えてある

共感度:★
これは、激務度が高いとは思えませんでした。高価な測定器が用意されているなら良いことではないかと思えます。例えば、配管内調査器という、ワイヤーの先がカメラになっている機械があります。身近なものに例えると胃カメラの様なものですね。あれをスネークワイヤーのように配管の中に通して配管のつまり状況を調査するわけです。写真撮影や動画撮影もできます(相当汚いですが)。結構高価なものですので、何十万円とするのではないかと思います。

ビルメン用の高所作業車がある

共感度:★★
高所作業車があること自体は良いことではないかと思います。高所作業車がなければ、普通の脚立で届かない高さの作業は二連梯子やローリングタワーで作業しなければなりません。そちらのほうが危険ですから、高所作業車があったほうがいいと思います。ただ、そもそも高所の作業が必要ではない現場と比べると、高所での作業が日常になっているという点で、緊張感の伴う作業が増えている分激務度が高いと言える要因なのかもしれません。

現場の人間全員分のヘルメットが有って、どれも結構使い込まれている

共感度:★★
ヘルメットが完全共用になっているよりかは、個別で用意されている方がいい現場だと思います。ヘルメットの使いまわしは衛生的ではないですよね。ヘルメットをかぶらなければならないような危険作業、危険個所が多数あるという意味で、ヘルメットの装備が手厚くされているという経緯ならば激務度は高いと言えます。

飲食系テナントが入居している。多ければ多いほど激務度高し。

共感度:★★★
これは結構わかります。飲食店の設備トラブルへの対応は結構時間がかかる上に、即時復旧を期待されます。グリストラップが詰まって手を突っ込まなければならない事態になったりしたら最悪ですね。また、飲食店へのトラブル対応は営業している中に入っていかなければならないので、非常に気を使います。激務度が高い現場の条件での一つになり得ます。

夜間、補修工事等で工事業者の出入りが多い

共感度:★★
工事業者はそのビルにその工事期間だけ入る人達です。そのビルの構造に詳しくありません。よって、切ってはいけない配線を切ったり、粉塵作業をしてはいけないところで解体をしたりして、設備トラブルを引き起こすことが多いです。原因は工事業者であっても、復旧はビルメンの仕事ですので設備トラブルを起こされると仕事が増えるだけです。工事業者の出入りが多いのは激務度が高い基準の一つです。

同僚に体育会系(と思われる人)がいる

共感度:★★
体育会系という表現がどういうキャラクターを指しているか詳細は不明ですが、ノリノリで、俺が俺がという勢いがあるキャラの人はあまり現場に合わないと思います。ビルメンテナンス業界は縁の下の力持ちともいえる裏方の仕事ですし、そもそもビルメンテナンス業界は誰しも憧れる成功者の業界ではありません。他の業界で挫折したりして、業界を変えてやり直そうとしている人達が慎ましく身を寄せ合っているような業界です。粛々と業務をする雰囲気にそぐわない人がいれば、良い現場とは言えませんね。

監視室の中が見える様にガラス窓やガラス張りの作りになっている

共感度:★★
これはしょうがないですね。オフィスビルの1階にあるような中央監視室や管理事務所では入退館者の出入管理や鍵の貸し借りを行っていますので、必然的にガラス張りにの箇所はあります。しかし、ガラス窓やガラス張りの作りを避けるとすると地下に中央監視室(防災センター)があり、そこに勤務する現場を選ぶことになります。確かにガラス窓やガラス張りの作りは無く、外から中は見えませんが、一日中地下にいて太陽光や新鮮な外気にあまり触れない勤務環境が本当にいいかどうかは好みが分かれるところです。

引継ぎミーティングが長い

共感度:★★★
引き継ぎはしっかりすべきですが、昼勤者→夜勤者 夜勤者→昼勤者への引き継ぎが15分以上かかっているのならば長いと思います。長いということはそれだけ事案が起こっているということです。ということは必然的に対応する回数も増えますので、激務度は高いと言えます。

背広で出勤しなければならない

共感度:★
ビルメンで現場常駐員として現場に出勤し、現場から直帰している人でスーツを着て通勤している人はあまりいません。現場長クラスになると自主的にスーツを着ている人はいるようですが。強制ではないが、着て出勤してもいいよくらいだと従業員にやさしい会社だと思うのですが、強制されるのであればブラック度が高いと言わざるを得ません。本来そういう堅苦しさから解放されているのがビルメンのいいところですから。

責任者の署名と押印だけさせられ、実際は作業員として働かされる

共感度:★★
名ばかり管理職というやつですね。ビルメン業界に限った話ではありませんが、プレイヤーの業務しかしていないのにマネージャーとしての記録を残されるのは割に合いません。一作業員でありながら、他の作業員の進捗管理をしたりオーナー側に提出する書類への捺印をしなければならない状況であるならば、激務度が高いというよりブラック度が高いですね。

まとめ

いかがでしょうかビルメン現場で激務度が高いとされる基準についてリアルな経験を交えた解説をしました。人により何が激務度が高いと感じるかはそれぞれ違いますので、参考情報の一つにしていただければ幸いです。

一つだけ覚えておいていただきたいのは、これらすべてをの激務度基準が当てはまらない現場は無いということです。特に初めてビルメンテナンス業界で働くことになり、自分が配属された現場の激務度が気になってこれらの基準と照らし合わせたみたという人は、多少当てはまっていても早まってすぐに辞めてしまうようなことが無い様にして下さい。確かにビルメンテナンス業界では人がすぐに辞めるようなハズレ現場はありますが、当たり現場の人も100%の満足をしている人はいません。皆それぞれに満足のできないところも折り合いをつけて働いています。そういったことも頭に入れて、それでも自分が我慢できないという場合には転職も含めその現場から離れる方法を検討してみてはいかがでしょうか。

多くの人にとって、ビルメンテナンス業界は再出発の業界になるのではないかと思います。情報を十分に収集してスムーズな再出発をしていただく為の情報源としてこのサイトを活用していただければ幸いです。

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