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仁義なき戦い!ビルメンテナンス会社同士の管理物件の奪い合い

投稿日:2017年9月7日 更新日:

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仁義なき戦いって書いちゃいましたけど、もしかしたら仁義ある戦いかもしれません。多分ある戦いだと思います。いきなりスミマセン。じゃあなぜ仁義なき戦いって書いたんだって言われると、「だって使ってみたかったんだも~ん」って返したいキモさ満点のビルメン、中年の階段を上り始めたプチおっさん、ビルメンの中のビルメン、深夜の工事立ち合いに愛された男、synpaです。

いったい何の話かって、いうとビルメンって物件管理の仕事を他社からを取ったり、他社に取られたりしていて会社としての売上はなかなか安定しないんですよっていう話です。

大手系列系ビルメンテナンス会社の一般例

大手系列系ビルメンテナンス会社は基本的に系列会社からの物件管理を奪われない

親会社をピラミッドの頂点とした系列は、互いに営業協力しあいますので、大手系列系のビルメン会社には同系列の会社が保有する物件管理の案件が舞い込んできます。

逆に系列系ビルメンテナンス会社は物件管理を受注したお返しとして、例えばその会社(ここではIT系とします)が開発した会計システムを全社的に導入したりしてお互いがwin-winになるように手配します。

そういった同じ系列系で仕事を回しあうので、系列から受注した物件は基本的に失注しません。

系列からの受注は安定しているけれど

基本的に失注しませんとは言いましたが、ときには失注することがあります。会社対会社の営業がらみの事情がある場合なんかはそういう例外に当たります。

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例えば、不動産系の同系列の会社から物件管理の仕事を受注していたけど、その管理していたオフィスビルの新たなテナントがビルメンテナンス会社だった場合は、失注する可能性があります。そして、失注する場合おそらく不動産系の同系列の会社からこんなことを言われます

「今度あのビルの2フロア全部を借りてくれることになった大手ビルメンテナンス会社の〇〇支店さんだけど、入居の条件がそのビルの管理をもらうことだったんで、申し訳ないけど〇月末で解約してくれる?」

大手系列系でもこの様に青天の霹靂の様に失注することがあります。

地方独立系の一般例

地方独立系のビルメンはこの記事のタイトルどおり、物件管理の仕事を取ったり取られたりします。大手系列系の様に同じ系列で仕事を回しあうという背景事情が無い中での受注になるからですね。

そうなると、業務の質と低価格を売りにした受注合戦になるわけですが業務の質なんかは、受注前にいくら説明しても「本当にそうなの?」と思われれば物件オーナーの心に刺さらないわけで、決め手にはなりにくいものです。

あとは低価格ですね。どのビルメンテナンス会社も受注しようと必死に低価格を提示します。もはやレッドオーシャン状態ですね。
レッドオーシャンとは:競争が激しく流れたちで海が赤く染まるような競争領域を模した言葉

そうして受注した物件も、物件オーナーが契約見直しを考えて、他のビルメンテナンス会社の相見積もりを交えて入札の様な事をしたら簡単に失注してしまいます。

どの業界もそうでしょうが、ビルメン業界も競争が激しくダンピング合戦になっているのです。

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1年ごとに管理会社を決めている官公庁物件もあるとか

ビルメンとして勤め始めた1年後くらいのことです。職業訓練校でクラスメイトでしたが、途中で退校した40代後半の松木さんが電話をかけてきました。

↓松木さんの退校事件について詳しくはこの記事をどうぞ
職業訓練校物語⑨~第二種電気工事士の技能対策で汗だくやで~

どうやら、松木さんは職業訓練校を退校した後、地方独立系のビルメンに契約社員として入社していて官公庁物件に1年勤務していたようです。「その物件の管理が他の会社に取られちゃって、自分の雇用契約が継続できなくて職が無くなりそうだから、君の勤務しているビルメンテナンス会社に紹介してくれないか」みたいな電話でした。

断りましたけど

職業訓練校で第二種電気工事士の技能訓練中にストレスで我慢できなくなって走っていなくなって、そのまま職業訓練校を退校した人なんか自分が勤務する会社に紹介できません!

紹介者の責任もありますしね。

物件管理の奪取はそこに勤務するビルメンごと行う場合が多い

ちなみに、こんな感じで他社の管理する物件を奪取した場合は、その物件に勤務するビルメンスタッフごと奪取することが多いです。その物件管理をうちの会社が貰うタイミングで、そこに勤務するビルメンも一度退職してもらってうちの会社で雇用するねということです。

なぜそんなことをするのか

理由①奪取された会社側の理由

その物件の管理売上が無くなったら、その常駐監理員たちを雇用していくお金が無いからですね。会社もギリギリ自転車操業の様な事をやっているわけでもない限り厳密に言えば雇用するぐらいはあるのでしょうけれども、それでも会社にとっては余剰人員となりますので、その人たちを働かせておく場所が無いのであれば、その物件の管理ごと他社に奪われた方がいいというケースもあります。

でも、一概にそうとは言えず会社のエース級の物件管理者や将来有望の若手なんかがいたりすれば簡単には手放さないとは思います。

理由②奪取した会社側の理由

その物件の管理を奪った会社側としても、急にその現場に数人の人員を送り込めば他の現場や本社で業務が回らなくなったりするし、何より初めて入る現場のことがわからなければ質のいい管理ができず、トラブルや事故が頻発してしまうため、その現場のことをよくわかっている人員がいれば安心です。

物件の管理会社が変わるとき引き継ぎはしますが、引き継ぎで全てを伝えきれはしないと思います。

この様に、奪取された方、奪取した方双方にとってメリットがあるので物件管理の会社が変わるごとにその物件の常駐ビルメンも一緒に会社を変わることがよくあるのです。

中型以上の物件だとつらい

常駐管理員が2人以上の中型物件を奪取されると辛いものがあります。会社の業績的に与える影響も大きいですし、何より人員の再配置問題があります。常駐管理員ごと移行できればいいのですが、その話がうまくいかなかった場合、会社は余剰人員の勤務先を作らなければなりません。

そういう不安定な常駐物件の雇用の調整弁としてビルメンテナンス会社はよく他のビルメンテナンス会社
からスタッフを派遣してもらって契約人数を確保しています。もちろん自社で責任者として1人は常駐させます。

そうすることで、その物件の常駐管理の仕事がなくなった時のダメージを最小限にしようとすることがあります。

最後に

競争が激しいのはどこの業界でも一緒ですので、どの業界にいても必死に生き残らなければならないのは会社も人も一緒ですが、雇用の調整弁として派遣ビルメンや契約ビルメンが用いられるのはなんだか悲しいなぁと思います。

やはり強いのは受注が安定している系列系です。系列系は下記の会社で探すことができます。

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倍返しだ!BM物件を奪取した会社への制裁
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