ビル管(ビル管理士)、エネ管(エネルギー管理士)、電験(電験三種)持ち(ビルメン4点セットと消防設備士も取得済)が資格の取り方とビルメン業界あるあるを解説するサイトです。独学で慶應に入った勉強テクニックを余すことなく公開しています!

From West New(旧ビルメン案内所)

日常業務

とあるビルメンの一日 一人現場のオフィスビル編②

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とあるビルメンの一日 一人現場のオフィスビル編①
とあるビルメンの一日 ショッピングモール編
で書いたビルメンの一日を切り取った雑記の続きです。

今回は前回とは違った建物での一人現場のオフィスビル編です

午前

8:15 出勤

勤務時間は8:30~17:00である為、少し早めに来て制服に着替える。着替える場所は管理事務所内。窓にカーテンをかけて、出入口に鍵をかけてささっと着替える。最近はどんどん朝の外気温が下がっているので寒い。着替えたら警備員の詰所に行って、昨日の警備日報を受領する。

8:30 勤務開始

一人現場なので、引き継ぎノートはないが、自分用の備忘録として毎日発生したことを書いているノートがあるのでそれを見直す。昨日の夕方、保険会社から車両が接触して破損した駐車場の壁面を見せて欲しいという電話があり、本日10:30に来ることになっている。作業申請書を見ると、保険会社の現地調査の他に、5階のテナントが15:00に金庫とオフィス備品を搬入する申請書を出していた。たいしたことはない作業なので15:30には終わりそう。

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9:00 巡回・検針開始

日常ルーティーンである、巡回・検針を開始する。

屋上

まずは屋上に上がりキュービクル内の検針を行う。受電電圧、昨日デマンド値、動力電圧、動力電流、電灯電圧、電灯電流、各変圧器の温度、力率等を測定する。昨日の検針表を持って行って、比較対象しながら検針するも特に異常ない検針値。

電気関係の検針が終わったら、屋上の日陰場所に設置している乾球温度計、湿球温度計を使って温度と湿度を読み取る。15℃の40%でおかしくない数値。

その他屋上の機械室の中を巡回点検する。給排気に関する設備が設置している機械室で、駐車場排気ファンと地下の共用部の排気ファンが設置されている。それぞれの受電盤を開いて電圧、電流の値とインバーターの周波数を読み取る。異常無い数値。絶縁抵抗測定は月次点検となるので、本日はしない。検針が終わったら室内を巡回して周り2台の排気ファンの稼働音や臭いを確認する。Vベルトが消耗していたり、グリスの量が足りていなければ異音がするし、Vベルトの位置がずれて周囲と接触していたりしていれば異臭が発生しているが、今日は異常無し。巡回は五感を駆使して行えと新人の頃に言われたことを思い出す。

機械室を出て、最後に屋上を一回りする。この際の点検項目は、まず屋上に飛散物が無いか。風の強い日は屋上に飛散物が飛来しているので、まずそういった飛散物が無いかを点検する。その次にパッケージ空調室外機の外見点検。最初に異常振動や異常音が無いかの点検。そしてパッケージ空調は冷媒配管の保温材が劣化してれば結露していれば室外機周りの床が濡れていたりするので、周囲の床の濡れ確認をする。冷媒が漏れていれば冷媒配管内の機械油も漏れたりするので、その確認も同時に行う。

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館内

屋上の点検が終わったので、非常階段を使ってワンフロアずつ降りて行きながら共用部の巡回を継続する。この際の点検項目は、誘導灯の球切れが無いか、火災発信機の表示灯の球切れが無いか、共用部照明の球切れが無いか、各階給湯室のカラン周りの水漏れが無いか、給湯器にガスが供給されているか、各階トイレ内の球切れが無いか、便座が割れたりしていないか、便器に詰まりが無いか等となっている。

男子トイレは躊躇無く入れるが、女子トイレは中に人がいらっしゃる場合入れない。トイレ内の照明は全て人感センサーなので、真っ暗なのを確認して入るが、毎回入る時は「巡回点検致します」とお声かけして入らなければならない。男女トイレ共に異常無し。

館内の巡回では4階の共用部にある火災発信機の表示灯が球切れをおこしていたので後で交換する事にする。

地下

地下には受水槽と給気ファンがある。

受水槽周りの外観点検をし、隣の加圧ポンプ2台の電圧、電流、周波数を読み取る。異常無し。すぐ隣に水道メーターがあるので検針する。検針値から昨日の検針値を引くと昨日の使用料が出るが、こちらもいつもと同じ使用料なので問題無し。

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その隣の給気ファンの異常振動と異常音そして異臭が発生していないかを確認する。これは屋上での排気ファンの点検と同じ。
そして受電盤で電圧、電流、周波数を読み取り地下での検診と巡回を終える。
これにて巡回終了。時計を見ると10:15となっていた。

10:30 球替え

先程の巡回で見つけた4階の共用部にある火災発信機の表示灯の球が切れていたので交換を行う。中の白熱灯は消防設備の点検会社からストック分としていくつかもらっていたのでそれを充当する。作業自体はすごく簡単、1分で終わる。こういうすぐ終わる作業は先に片づけておくと楽。

10:45 保険会社の現地調査立会い

昨日電話があった損害保険会社の担当員が来館した。現場を見せて話をして終了。必要な対応はほとんどPM会社の業務となるので、現場としては簡単な対応だった。

11:00 定例会議のレジュメ作成

このビルは物件オーナー、PM会社、ビルメンテナンス会社と3社が関与して管理を行っているので毎月1度3者を交えて定例会議をするようにしている。今月の定例会議は1週間後なので、今月起こった項目と前から継続して懸案となっている事を箇条書きでまとめておくのがビルメンテナンス会社の役割となっている。

今月の項目は
・屋上の落下防止柵が一部錆びの為強度が弱くなっている件
・地下の受水槽の加圧ポンプの絶縁抵抗値が減っており、更新が必要だと考えられる件
・年末年始のビル運営状況と各テナントの休業スケジュール
・6階テナントの退去と、新テナントの入居に関して
となる予定。

・屋上の落下防止柵が一部錆びの為強度が弱くなっている件
→これについては、修繕予算として今期入っている工事ではないが、以前から錆についてはビルメンテナンス側から錆止めか柵の更新が必要だという提案はしてきたので、ビルメンテナンス側の引責は問われない。しかし、安全にかかわる事であるし、現在一部ぐらいついている柵があるので早々に更新工事を手配して下さいという話をしなければならない。

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・地下の受水槽の加圧ポンプの絶縁抵抗値が減っており、更新が必要だと考えられる件
→これも修繕予算として今期は入っている数字ではない。ポンプについては来期の修繕予算に入れるつもりだったが、絶縁の劣化が想定よりも早めに起こった形。まだ法的な基準値はクリアしているが、2ヵ月前から継続して落ちて行っているので早々に更新工事が必要。絶縁劣化は片側ポンプにしか発生していないが、ポンプの据付時期は同じ時期なのでもう片側も間もなく絶縁劣化が発生する事はほぼ間違いない。ポンプ更新は工事費の総額を削減する為、1台ずつ更新するよりも2台更新が望ましい。電話で先に第一報を入れたとき、オーナー側より前もって想定できなかったのかと言われているが、想定していたよりポンプの劣化が早かったという状況。環境によりポンプの劣化速度も異なるのでそこを責められると辛いものがある。

・年末年始のビル運営状況と各テナントの休業スケジュール
→このビル自体は12/30まで通常通り稼働。年始は1/4から開始の予定。テナントについては40ほどのテナントがまちまちに休みに入る予定。ビルが休みの間にゴミは捨てれない事、トラブルが発生した場合は警備会社に電話して下さいという案内をするという事を説明する予定

・6階テナントの退去と、新テナントの入居に関して
→これについてはPM会社の調整事項がほとんどなので、ビルメンテナンス会社は今のところ待ちの姿勢。2月頃に退去が発生するとの事なのだが、退去する際に専有部内清掃契約の解除をしなければならないし、入居テナントにも同様に清掃契約を提案して受注しなければならない。これは現場のビルメンテナンス員の仕事というよりも、ビルメンテナンス会社の営業職の仕事なので、営業職にこの入退去工事の情報を流さなければならない。

途中休憩を挟みながらゆっくり作業していたら12:00前には完成した。

午後

12:00 休憩

12:00になったので、即座に休憩する。休憩する時は管理事務所にカーテンをかけるようにしている。こうすればビルメンも休憩している事がやんわりとアピールできるだろう。昼ご飯は移動販売の弁当屋が毎日ビル前に売りに来るのでいつもそこで買っている。今日も400円のから揚げ弁当にした。味噌汁がついてきてこの値段であればかなり安い。大いに助かる。12:20に食べ終わったので、10分ネットサーフィンして12:30から昼寝。一人現場の事務所は昼休みも自由に出来て楽しい。

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13:00 昼の巡回

昼休みが終わり、昼の巡回を行う。検針自体は朝しているので昼の巡回ではしない。昼の巡回では館内全体に不具合や故障が出ていないかの確認とELV機械室やCO2ポンプ室等の朝見れなかったところを巡回する。いずれも異常なく終わる。食後の運動にはちょうどいい。

14:00 テナント案内文の作成

年末年始について

年末年始にビルがいつまで稼働し、ゴミ庫はいつまで使えるのか、セキュリティーカードは問題なく使えるかなどの過去の問い合わせからピックアップして案内文章を作る。

年明けの空気環境測定について

年明けに空気環境測定を実施する事になっている。ビル管法に従い、2ヵ月に1度実施しているもので、テナントもどういう事をするのか十分に承知しているが、専有部に入る事なのできっちりと事前案内が必要。

年明けのエレベーター点検について

これも定期的にやっている事なのでテナントはどういうものか十分に承知しているが、テナントの利便に関わる事なので、きちんと案内をする。

15:00 金庫の搬出入の業者来館

搬出入申請書通り15:00に業者がやってきた。受付簿に記入してもらい、館内作業員の腕章を渡した。搬出入のルートの確認と、何かあったら電話してくれという事を伝え再び事務作業に戻る。15:25頃に作業が終わったとして腕章の返却があった。搬出入ルートを共に確認したが壁面のこすれや陥没等は無し。受付簿に再度記入してもらい対応完了。

15:30 テナント対応

1階の喫茶店が机と椅子をいくつか入れ替えたいのだが、ビルにはどういった申請をすればいいのか管理事務所に訪ねてきた。作業申請書を渡して、作業に関する必要情報をこれへの記入を案内する共に、搬出入申請書を渡し駐車場を何時から何時までの間どの区画を使用するのかの記入を案内。

15:45 8階ガス給湯器の不具合トラブル対応

8階のテナントよりガス給湯器の不具合の電話が入る。時折お湯が出ない事があるとの事。ひとまず今日ポットにお湯は入れたので今日のお湯は大丈夫だが明日以降が心配という事だった。明日もしお湯が出なければワンフロア下の7階の給湯器を使用するように依頼した。

その後、工具を持って8階のガス給湯器の不具合の様子を見に行った。現状はお湯が出ているので不具合の原因は分からない。現場から給湯器の会社へ電話すると部品の劣化が原因でその様な症状が出る事もあるのだという。明日にでも部品の交換に来れるらしいので、概算金額を確認し再度連絡する旨を伝えて、今度はPM会社の担当へ連絡した。ガス給湯器の故障が発生している事、メーカーは部品の劣化が原因でその部品の交換が○万円でできるという見解であることを伝えるとテナントの利便に関することなので先行発注形式ですぐに依頼してくれという指示が出た。

すぐ様先程の給湯器会社へ連絡してPM会社の許可をもらったので明日来てくれと依頼。そして、不具合給湯器の写真を撮影した後に管理事務所に戻って「調整中」貼紙を作成した。それを故障した給湯器に貼りつけて現場の対応は完了。7階のテナント全てに給湯器が故障しているので明日修理予定と伝えた後、管理事務所に戻った。

16:45 不具合報告書作成

事務所に戻ると既に給湯器会社から修理の見積りFAXが届いていた。早い。先程撮影した不具合の現地写真を元に不具合報告書を作る。こういった不具合報告書は発生当日か遅くとも翌日には提出しないといけない為、本日中にはやっておきたいところ。たいした案件ではないので17:30には完成した。完成したデータをPDFにしてPM会社へメール送信して本日の業務完了。

管理事務所で着替えながら、明日は給湯器業者からもらった修理見積りを仕入処理しながらそれに自社の利益を載せた自社の修理見積りを作成・提出しなければいけないなということを考えた。本日は夕方にちょっとバタバタしたけど大きなトラブルは無くて良かったです。本日も一日お疲れ様でした。

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