BMという単語はビルメンテナンス(広義)の略語であり、その中にもビルメンテナンス(狭義)の意味と、ビルマネジメントの意味があるというのは過去記事で書きました。
ビルメンテナンスとビルマネジメント
他にもよく似た言葉でAM,PMという言葉があります。
AM,PM,ってなんでしょう。聞いたことありますか、午前・午後って意味でしょ知ってるよって思いますよね。残念違います。そんな意味じゃありません。不動産業界でそういう専門用語があるんです。不動産管理を行う上でいろんな立場や役割の会社や人が関わってきますが、それぞれの立場や役割を示す用語です。
ではそれぞれの用語の詳細です。
AM・・・アセットマネジメント (AM:Asset Management) とは、広義としては、投資用資産の管理を実際の所有者・投資家に代行して行う業務のことである。 従って、株式・債券・投資用不動産、その他金融資産の管理を代行する業務一般を意味する。 不動産業界においては、投資用不動産を投資家に代行して管理・運用する業務を指す。(wikipediaより)
PM・・・プロパティマネジメント（PM:Property Management）とは、主に不動産に関する資産の管理を行う業務のことである。 狭義のプロパティ・マネジメントは、投資用不動産の所有者あるいは所有者の資産管理代行業者であるアセット・マネジメント（AM）会社から受託して行う管理業務のことである。
具体的な業務としては、建物の物理的な維持・管理業務、不動産を賃借するテナントの誘致、交渉、賃貸借業務の代行、賃料・共益費などの請求・回収、トラブル時の対応などがある。 また、投資用不動産の場合は、定期的にプロパティマネジメント・レポート（PMレポート）を作成し、所有者及びAM会社に対して報告する義務がある。(wikipediaより)
AM業務は不動産投資信託(REIT)物件で欠かせない業務です。不動産投資信託物件では物件所有者の多くは「○○信託銀行」です。信託銀行から託された資産運用業務をAM業務会社が代行するわけです。メイン業務は物件収支の管理、各種法令へのコンプライアンス状況の確認、修繕工事の発注決裁等ですね。物件全体の管理の統括者といったイメージです。
AM会社は入居テナントとの応対、テナント誘致、賃料徴収、官公庁への公的文書の提出、修繕工事の発注・調整業務、トラブル対応の方針の指示、BM管理等をPM会社へ依頼していますので、PM会社はテナントや工事業者、BM管理スタッフなど多くの人と話、調整をする必要があります。
PM業務の一部（修繕工事等の調整）をビルマネジメント会社が請け負って実施することもあります。例えば、工事のテナント案内はPMがテナント窓口として一本化されている物件が多い為、もっぱらPMが行っていますがBM会社に投げられる場合もあります。また、対テナント間のカギの授受に関する書類業務も本来PM業務ですが、BMでできなくもないレベルのデスクワークですのでPMから依頼されることがあります。
この例のようにPMとBMの境界線は結構あいまいですし、会社によって境界線の位置も微妙に違うといえます。また、同様にAMとPMの境界線も会社によって微妙に違います。契約書次第となっています。しかし一般的にはPM業務まではデスクワーク者です。
PM会社からビル管理の発注を受けたBM会社が不具合が起きた現場での不具合・事故対応等を実施します。BM業務は基本現場仕事です。他の現場仕事として警備業務や清掃業務もありますが、PM会社から直接発注されていることもありますし、一端BM会社に発注されBM会社から警備会社、清掃会社へ発注されていることもあります。
ざっくり書くと、不動産投資信託の物件はこのような管理構造になっています。BM業務を行う上で、上流である発注側の構造がどのようになっているかというのは、日常現場作業をしている上では関係してくることはありませんが、頭に入れておいて損はない知識となっています。
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