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ビルマネジメント業務

管理の原点に立ち返るエピソード 管理って大事

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私がビルマネジメント業務に携わっていた時の出来事で、ビル管理という言葉に含まれる“管理”という言葉の意味を考えさせられた出来事があります。

ビルマジメントの業務をしていて、設備管理業務(ビルメンテナンス業務)は地場の独立系のビルメンテナンス会社に外注していました。私の業務はビルメンテナンス業務の方が検針・点検してきた検針表をチェックすることでした。もちろんそれだけではありませんが、検針表のチェックを私がしていたことは事実です。

検針表の項目の中に、雑排水槽の中にあるポンプの絶縁抵抗測定も入っていました。毎月測定している項目なのですが、自分は絶縁測定の結果は0.2MΩ以上あればいいやと考えて、毎月毎月の点検結果の数値だけしか見ておらず、今月も基準値以下の数値は無いなと確認したら、別の仕事に向かっていました。

そんなあるとき、急にその雑排水の排水ポンプが急に停止したのです。急きょ絶縁抵抗を測ってみたら、0.1MΩありませんでした。絶縁不良による停止です。一定期間以上経過した建築物ではよくあることです。排水ポンプは通常2台あり、故障したのは1台だけでかつすぐにオーナーに相談し、ポンプの発注を先行でしてもらい、正規の稟議手続きをすることを無く手配できたので、翌日に新規ポンプが納品され、事なきを得ました。

1台が停止している間に、もう1台も停止したらヤバかったです。通常2台並列して置かれているポンプは同時期に設置されている為、故障が発生する時期はほぼ同じです。ですから、1台故障したら、もう1台の故障も近いと考えられます。もう1台も止まらなくて本当に良かったです。

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その出来事があった翌日に、担当役員が現場に飛んできました。そして、現場に保存してあった過去の検針表の絶縁抵抗値を追って確認していました。そして、確認が終わると大きな声で「やっぱり絶縁抵抗値は、徐々に下がっているではないか!なぜ、早めにポンプ更新をしなかったんだ!」と一喝しました。

確かに、絶縁抵抗は6カ月ほど前から、1MΩ、0.8MΩ、0.7MΩ、0.6MΩ、0.5MΩ、0.3MΩ、とキレイに下がっていました。これを毎月私は基準値以上だからokと考えて見逃していたわけですね。設備管理者として二度と起こしてはならないミスです。

「ビル管理として管理をしているのならば、機器の劣化状況を前月、前前月もしくはそれ以上前の数値を考慮して、適切な時期に適切な手配をするように。常に頭を働かせて先手を打て、それがお金をいただいて管理をするということだ」と再度怒られました。

さすが、役員にまでなった人は締めるべきところを適切に締めていきます。また、仕事に対する考え方は見習うべきものがあります。

毎月の数値だけを見て、考えていてもダメだということを学んだ出来事でした。

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