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物件種類

全部知らない人が多い、ビルメンテナンス管理形態

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ビルメンテナンスの管理形態は常駐形態の一つではありません。
物件数で見ると、常駐ではない形態の物件数が多いと思います。
有名な形態も、無名な形態も含めて一挙に紹介します。

常駐物件

自社管理物件

有名なのはそのビルに常駐する形態ですね。その名の通り常駐物件と呼ばれます。
一般的なビルメンの勤務形態としてよく知られています。
楽か楽でないかという視点で見ると、常駐形態の方が楽だろうと思います。

外注管理物件

常駐物件の中でも、オーナーやPMから受注した管理物件を2次請けのビルメンテナンス会社に管理を委託している物件があります。それが外注管理物件です。系列系ビルメンテナンス会社がある物件の物件管理を受注したものの、受注金額が低くて給与が割高な自社社員を常駐させたのでは利益が出にくいといった場合に、独立系ビルメン会社に常駐人員確保を依頼します。

ほとんどの場合必要常駐人員が1名~2名といった小規模~中規模物件の管理に用いられる形態です。

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自社・外注折衷管理物件

オーナー・PMか物件管理の受注を受けたビルメンテナンス会社の社員が1人常駐し、それ以外の常駐スタッフは管理を2次請けしたビルメンテナンス会社の社員という管理形態の物件です。

常駐人数が4人以上の場合に用いられる形態です。

巡回物件

無人物件とも呼ばれます。常駐人員が必要ではない規模の小物件の管理に用いられます。常駐はしていないものの、管理はしているので物件担当がメーター検針や設備検針の際に定期的に巡回したりします。自社管理が一般的ですが、メーター検針や設備検針業務だけを外注している場合もあります。

特筆すべきなのは、物件担当は何件もの巡回物件を抱えていることですね。複数物件抱えると相当大変です。規模が小さくても一つの物件が稼働しているといろいろおこるものです。

・急な給水ポンプの停止
・雨天の漏水クレーム
・トイレの詰まり
・駐車場での接触事故処理
・共用部が汚れているというクレーム
・排煙窓の誤動作
・火災感知器の発報
・火災報知機の発信器誤操作

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等々稼働している物件では何かと事案が発生します。もちろん巡回物件担当はきついです。物件間の移動はほぼ車ですし、車に乗っているいる間に担当物件での事案発生の連絡がどんどん飛び込んできます。巡回物件の担当者には本当に頭が下がります。

他の会社で営業ノルマ等に疲れて、楽な仕事を求めてビルメンになったのに、常駐物件のビルメンではなくて巡回物件の担当になって日々激務にさらされているのでは本末転倒です。

ビルメンテナンス会社の管理形態を把握しておいて、自分が入った会社がどんな管理形態の物件を何割ずつ持っていて、自分が巡回物件になる見込みがあるかどうか、いざなったらどうするかを考えておくのは必要だと思います。

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