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工事

修繕工事に積極的な物件オーナー、消極的な物件オーナー

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ビルメンという立場では、現場で巡回点検をして見つけた不具合劣化個所の修繕工事を実施する為に、専門業者に修繕見積もりを依頼し、その見積もりを参考にして自社の利益を乗せた自社の修繕見積もりを作った後にPMや物件オーナーに報告書兼提案書の様な書類を作って提出するのですが、そのまま修繕見積もりが通るかどうかは物件オーナーの懐具合と修繕工事への理解次第です。

物件オーナーが修繕工事をすぐに実施してくれるかは、ビルメンにとって切実な問題です。修繕を先延ばしにして、ビルメンの一次対応に任せている状況の事案が増えれば、それだけビルメンの作業負担が増えるからです。

例えば、屋上防水が切れていて、最上階で漏水が発生しているのに物件オーナーが修繕をためらっていると、ビルメンは雨が降るたびに緊急対応で呼び出されてビニールシート張りや雨受けバケツの設置などの1次対応をする必要があります。雨の日には他にもやることがいっぱいあるのに・・・。

修繕工事に理解があるのは、不動産賃貸業務を行っているオーナーと不動産投資信託(REIT)物件

不動産賃貸業務を行っているオーナー・・・他の会社に貸す為に物件を保有しているので、基本的に修繕工事には理解があります。例えば、雨漏りの漏水改善工事を提案しても、すぐにやって下さいという勢いで先方の会社の中で稟議書を回してくれます。金額にもよりますが、概ね提案した工事の6割くらいはすぐに実施の手続きに入ってくれて、3割くらいは次年度以降に実施の予算を組んでくれて、1割くらいはボツになります。

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不動産投資信託(REIT)物件・・・REITというのはReal Estate Investment Trustの頭文字です。そのまま和訳で不動産投資信託という意味です。その名のごとく、不動産を証券化することで、細分化され広く門戸を広げられた投資対象とし、投資家から資金を集めて不動産運用をする仕組みです。運用することで得られた収益は投資家に分配します。

REIT物件はその建築物自体が投資対象物でありますので、経年劣化等による価値低下は資産価値を下げていることになります。運用を任された資産運用会社(Asset Management会社:通称AM)は運用責任として、そういった資産価値の低下を防ぐ職務がありますので、資産価値低下を防ぐことになる修繕工事には凄く理解があります。

修繕工事に理解が無いのは自社利用物件(例えばスーパーとか)等

自社利用の物件・・・修繕工事に理解が無いのは、自社利用の物件です。何か建築的な不具合があっても他の会社に有料で貸したりしているわけではないので、自分たちが我慢すればいいという理由であまりお金を出してくれません。

運用収支が悪い賃貸用物件・・・自社利用ではないが、賃貸用の物件で運用がうまくいっていない物件も修繕費用が捻出できず修繕工事にGOサインを出してくれません。ちなみに、運用がうまくいっていない理由は空き部屋が多いとか、安い賃料設定しかできないといったものです。利益が出ない為、修繕工事を実施できず、建物の経年劣化に対して、修繕が追いつかなくなり居室環境が悪くなることで、さらに空き部屋が多くなったり賃料を安くせざるを得なくなったりと悪循環します。

そういった、悪循環のしわ寄せはビルメンが負う立場にあります。
物件オーナーが、修繕工事に理解があるか否かというのもその現場のブラック度を判断する材料になり得そうです。

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